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房地产企业销售定价的土地增值税筹划

2018-08-24 03:24:24

《亚搏手机版app下载》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%的,应就其全部增值额按规定纳税。


纳税人应设法享受免税的税收优惠。现假定,某房地产开发的商品房销售价格为a,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加为3%,除销售税金及附加外的扣除项目金额为b,则全部扣除项目金额为:
b+5%a(1+7%+3%)=b+5.5%a
要享受免税的税收优惠,增值率必须小于20%,得出:
[a-(b+5.5%a)]/(b+5.5%a)<20%
解以上不等式可知,a<1.2848b,即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠,其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1 2848倍,否则将全额征税。
从上述推理可知,当a=1.2848b时,增值率刚好为20%.当增值率略高于20%时,应适用“增值率为50%以下,税率为30%”的规定。假定售价提高到a+x(即1.2848b+x),相应的销售税金及附加提高了5.5%x,则:
允许扣除项目金额=b+5.5%a+5.5%x
=b+7 .0664%b+5.5%x =107.0664%b+5.5%x增值额=1.2848b+x-(107.0664%b+5.5%x)
=21.4136%b+94.5%x应纳土地增值税=(21.4136%b+94.5%x)30% =6.42408%b+28.35%x
若纳税人欲通过提高售价达到增加收益,就必须使x>6.42408%b+28.35%x,即x>0.0897b.这就是说,如果想通过提高售价取得更大的收益,就必须使价格超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.3745倍(即1.2848+0.0897)。
从上面分析可知,纳税人在销售房地产时售价的确定应遵循的规律是,当除销售税金及附加后的扣除项目金额为b时,将售价定为1.2848b是该纳税人可以享受免税优惠的最高价位。这一价格既可享受免税又可获得较大的收益,如果售价低于该价位,虽也能享受免税,却只能获取较低的收益,如欲提高售价,则必须使价格高于1.3745b,否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。当税率将从30%跃升到40%时,也可依此类推,从而得出每一档税率起征点的最佳价格的确定标准。

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