亚搏手机版app_亚搏手机版app下载 - 官网下载

亚搏手机版app_亚搏手机版app下载 - 官网下载


亚搏手机版app咨询

优秀的财务专家

代理记账 公司注册 审计验资

某房地产项目综合税收筹划方案设计

2018-08-24 03:24:24

一、项目概况

        某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋,第二期是商业四 栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋(购物中心)的建筑面积分别为10214654310773 542569802平方米,商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为206041534919578平方米,三栋塔楼的可售面积为 52489万平方米,土地征用及拆迁补偿费966.3万元,前期工程费1528.037万元,基础设施费2468.498万元,公共配套设施费 162.21万元,建筑安装成本32499.567 万元,土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8/平方米。

       公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售,可售面积预计30599平方米,对外出租商业五栋(购 物中心),三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测,本项目中商业店铺的市场销售价(均价)为2.15/平方米,租赁价格为每月150/平方米。商业 店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元,前期工程费506.4万元,基础设施费1464.94万元,公共配套设施费 96.27万元,建筑安装成本12,530.12 万元,土地成本15000万元。

二、税收筹划方案的涉税分析

(一)商业店铺的税收筹划方案的涉税分析

1、方案一:商业店铺直接对外销售的涉税分析

销售店铺总收入:

30599×2.15=65787.85(万)

1)店铺收入的营业税:

65787.85×5%=3289.393(万)

2)店铺收入的城市维护建设税及其附加:

3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万)

3)印花税的计算

销售店铺应按产权转移书据税目缴纳印花税:65787.85×0.05%=32.894(万元)

4)店铺收入的土地增值税计算:

①店铺总收入:

30599×2.15=65787.85(万)

②税法规定的扣除项目:

设开发间接费等费用为W,店铺的开发费用为Y

则店铺的开发成本

        土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=15353.23+W)万元。

加计扣除成本为(15353.23+W+15000×20%=6070.646+0.2W)万元。

扣除额为:15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+6070.646+0.2W=40042.208+1.2W+Y)(万元)(由于印花税32.894万元已经计入了管理费用,在计算土地增值税时,不需要进行扣除)

增值额:

65787.85-(40042.208+1.2W+Y)=25745.642-1.2W-Y

增值率:

25745.642-1.2W-Y)÷40042.208+1.2W+Y) =N(假设为N)。

由于25745.642÷40042.208=64.3%,在WY不知道的情况下,则N的增值率的最大值为 64.3%(即当WY都为零时),当WY都不为零时,增值率有可能是50%以下,50%100%之间,,因此,所对应的税率有可能30%40% (所对应的速算扣除系数为5%)。

应交增值税:

如果增值税率为30%时,则土地增值税为:

[25745.642-1.2W-Y)×30%=(7723.693-0.36W-0.3Y)万元。

如果增值税率为40%时,则土地增值税为:

[25745.642-1.2W-Y)×40%-(40042.208+1.2W+Y)×5%

=10298.257-0.48W-0.4Y-2002.11-0.6W-0.05Y

=(8296.147-1.08W-0.45Y)万元。

5)店铺收入的企业所得税:

①当增值税为(7723.693-0.36W-0.3Y)万元时,店铺收入的企业所得税:

{65787.85-3289.393-328.9393-(15353.23+W- Y-15000

-(7723.693-0.36W-0.3Y}×25%={31816.288- W-Y-7723.693-0.36W-0.3Y }×25%

={24092.595-0.64W-0.7Y}×25%

=6023.149-0.16W-0.175Y

②当增值税为(8296.147-1.08W-0.45Y)万元时,店铺收入的企业所得税:

{65787.85-3289.393-328.9393-(15353.23+W- Y-15000

-(8296.147-1.08W-0.45Y}×25%={31816.288-W-Y-8296.147-1.08W-0.45Y}×25%

={23520.141+0.08W-0.55Y}×25%

=5880.035+0.02W-0.138Y

(6)对店铺进行对外销售的企业税收总负担:

1)如果增值税率为30%,土地增值税为(7723.693-0.36W-0.3Y)万元时,企业的总税收负担为:

3289.393+328.9393+32.894+7723.693-0.36W-0.3Y +6023.149-0.16W-0.175Y

=36512.226+7723.693-0.36W-0.3Y +6023.149-0.16W-0.175Y

=17398.068-0.52W-0.475Y

(2) 如果增值税率为40%,土地增值税为

8296.147-1.08W-0.45Y)万元时,企业的总税收负担为:

3289.393+328.9393+32.894+8296.147-1.08W-0.45Y +5880.035+0.02W-0.138Y=36512.226+8296.147-1.08W-0.45Y +5880.035+0.02W-0.138Y

=50688.408-1.06W-0.588Y

2、方案二:对商业店铺实行售后返租,销售价格为30599×2.15=65787.85万元,

        约定商铺按优惠价65787.85N万元(即总价65787.85万元的N折销售)出售,在未来H年内,该商铺归开 发商出租,收益归开发商。开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时,对未来H年内转租房产能 收取多少收益并不确定,并假设当年公司将商铺转租取得租金5507.82万元(30599×150×12÷10000).

(1)营业税

       《亚搏手机版app》第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除。《营业税暂行条例》 第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然,公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入 营业税计税依据。对此,各地亚搏手机版app下载机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《亚搏手机版app下载》(苏地税函 [2008]135号)规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公 司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益。因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《亚搏手机版app》第十五条和《亚搏手机版app下载》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《亚搏手机版app下载》(浙地税函[2008]62号)第八条规定,房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司(或房地产开发公司的关联企业)与购房者 另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额 (或商品房售价低于同类商品房价格部分)应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优 惠额属取得经济利益,应按服务业——租赁业税目征收营业税。

        因此,公司销售店铺应缴纳营业税(65787.85N +65787.85-65787.85N×5%(其中65787.85-65787.85N 为折扣价,视同价外费用)=3289.393(万元)。代店铺购买者返租商铺应缴纳营业税65787.851-N×5%=3289.3931-N) (万元),不能在税前扣除。

公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按服务业——租赁业税目缴纳营业税,即5507.82(30599×150×12÷10000)×5%=275.391(万元)。

2)城市维护建设税及附加

3289.393+275.391)(7%+3%=356.478(万元),代店铺购买者代缴的城市维护建设税及附加,3289.3931-N×7%+3%=328.941-N)(万元)不能在税前扣除。

3)印花税

        司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租(假如转租合同每年签订一次),应分别按产权转移书据税目 缴纳印花税:65787.85N万元×0.05%=32.894N(万元),按财产租赁税目缴纳印花税:65787.851- N×0.001+5507.82×0.001=65.7881-N+5.508(万元)=71.296-65.788 N)万。

4)个人所得税

 

         国家亚搏手机版app下载总局《亚搏手机版app下载》(国税函[2008]576号)规定,房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个 人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用,其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了 部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照财产租赁所得项目征收个人所得 税,每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。根据《个人所得税法》 第八条规定,个人所得税以所得人为纳税义务人,以支付所得的单位和个人为扣缴义务人,所以公司在以优惠价销售给购房者时,需代扣代缴购房者应缴纳的个人所 得税:[65787.851-N÷H×12)-0.08]×20%×H×12=13157.571-N-0.192 H(万元)。否则,亚搏手机版app下载机关会根据《亚搏手机版app下载》第六十九条规定,由亚搏手机版app下载机关向购房者追缴税款,对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。这部分税不能在企业所得税前扣除。

5)房产税

       开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税,但是,实际当中,购房者将购 买的商铺返租给公司,公司应每月应按租金收入(少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定)的12%代替店铺购买者缴纳房产 税:65787.851-N÷H×12×12%×H×12=7894.5421-N)(万元)。这部分代替的税也不能在企业所得税前扣除。

6)土地增值税

       本方案中,公司销售店铺计征营业税的营业额为65787.85万元,所得税计税收入为65787.85N万元,在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢?《亚搏手机版app》 第五条规定,纳税人转让房地产取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函[2008]875号文件规定,确认应税收入实现的条件是收入 的金额能够可靠地计量。所以公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中,应以65787.85N万元作为纳税人转让房地产 取得的收入额。

①店铺总收入:

65787.85N万元

②税法规定的扣除项目:

+了解更多,请亚搏手机版app,联系电话:400-622-9951


亚搏手机版app | 申请链接 | 博客

沪ICP备16004982号-1 Copyright@2011 yijiu caiwu.com All Rights Reserved